얼마 전, 리얼티인컴과 관련된 기사를 읽어보았습니다. 당시 기사 내용에 나왔던 몇 가지 포인트들을 정리해보려고 합니다.
기사 내용에는 FFO와 VGM Scores에 대한 내용이 다뤄져 있었습니다.
기사의 원문을 번역한 내용은 아래의 링크에 있으니 참고 부탁드립니다.
길어지는 경제 침체에 주식들의 가격은 점점 저렴해지고 투자하기에 좋은 시기로 보일 수 있습니다.
하지만, 이런 상황일수록 종목은 더욱 신중하게 선택해야 하는 게 아닐까요?
우선적으로 FFO는 무엇인가, 리얼티인컴의 FFO는 어떠한가를 알아보고자 합니다.
FFO란?
Funds From Operation입니다. 리츠의 계속사업이익으로 회계상 순이익의 조정 개념이라고 합니다.
FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각 수익
왜 리츠 종목은 FFO가 중요할까요?
보통 리츠 종목의 경우 투자를 결정하시기 전에 배당금을 많이 확인하실 텐데요.
배당수익률을 확인하시며, 꼭 함께 확인하는 부분이 바로 Payout Ratio입니다.
배당수익률이 높은데 Payout Ratio가 함께 높다? 배당 삭감 확률이 높다고 생각할 수 있기 때문입니다.
리얼티인컴의 Payout Ratio는 200%를 넘어가고 있습니다. 벌어들인 돈의 2배를 배당으로 지출한다? 말도 안 되는 이야기이지 않습니까? 매년 매출의 2배 이상을 배당으로 지급하다면 회사가 파산하는 것은 시간문제일 것입니다.
하지만 리츠의 경우, 이러한 논리가 적용되지 않습니다. 감가상각비가 적용되는 리츠 사업의 특성 때문입니다.
리츠 사업의 배당금은 순이익으로부터 결정되지 않습니다.
즉, 사실상 리츠 종목에는 Payout Ratio값이 아무런 의미를 가지지 않는다는 것입니다.
리얼티인컴의 연간 리포트(Annual report) 보자면, 감가상각과 할부상환(Depreciation and amortization)이 영업이익(Net Income) 보다 높다는 것을 알 수 있습니다.
미국 리츠 기업의 경우 감가상각이 회사의 경영을 위한 하나의 투자 혹은 사업비용으로 생각됩니다.
때문에 리츠 기업에 대해서는 감가상각이라는 요소를 포함한 FFO가 사용됩니다.
다시 한번 FFO의 공식을 언급하자면, FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각 수익입니다.
이 모든 요소들은 손익계산서에서 확인할 수 있습니다.
FFO = Net income + Depreciation and Amortization - Gains on sales of real estate
리얼티인컴의 최근 연간보고서에서 FFO를 계산해볼까요?
Net infome (437,478) + Depreciation and Amortization (593,961) - Gains on sales of real estate (29,996)
즉, 리얼티인컴의 FFO는 1,001,443입니다.
사실은 이러한 계산 없이 리얼티인컴의 연간 리포트(Annual report)를 확인하시면 한눈에 FFO에 대한 정보를 볼 수 있습니다.
지속적으로 FFO가 늘어가고 있음을 볼 수 있습니다.
하지만, 리얼티인컴의 연간리포트(Annual report)를 보면 AFFO가 강조된 것을 볼 수 있습니다.
왜 AFFO가 주당 5% 상승했음을 계속 강조하고 있을까요? AFFO가 사실상 주주들이 가장 궁금해할 부분이라는 것을 알 수 있습니다.
AFFO란?
AFFO는 Adjusted FFO로 배당 지급 비율입니다.
AFFO는 FFO에 렌트와 반복되는 자본의 지출, 유지관리 비용의 요소를 추가한 것입니다.
AFFO = FFO + Rent increases - Capital expenditures - Routine maintenance amounts입니다.
하지만, FFO와 마찬가지로 연간보고서(Anuual Report)에서 확인할 수 있는 수치이므로 계산은 생략하도록 하겠습니다.
2019년의 AFFO는 $ 1,050 (Dollars in millions)입니다. 그리고 배당으로 지급한 금액은 $ 852 (Dollars in millions)입니다. AFFO에 대한 배당지급률을 확인하자면, 약 81.14%라는 것을 알 수 있습니다.
리얼티인컴의 지나간 AFFO와 배당 지급금의 현황을 보면, 지속적으로 이익을 내며 배당금도 지속적으로 성장시키고 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 주주의 입장으로는 앞으로도 안정적인 배당 지급이 가능할 것이라는 기대도 함께 가질 수 있을 것 같습니다.
댓글